Gros sur la patate

La hausse des taux immobiliers

Laissez-moi être à contre-courant: préparez-vous, car les taux hypothécaires vont augmenter en 2023. Maintenant, avant de répondre, apprenez simplement le reste pour savoir pourquoi.

L'affiliation des banquiers hypothécaires dans ses prévisions les plus récentes voit deux choses qui ressortent. Premièrement, 2020 se révélera être la deuxième plus grande année hypothécaire de l'histoire. Dépasser trois mille milliards de dollars la mettra uniquement derrière 2003 dans l'histoire de la production de prêts hypothécaires pour un seul ménage.

Deuxièmement, le MBA a rejoint les GSE et d'autres économistes qui prévoyaient une forte baisse de la production de prêts hypothécaires en 2021, la plupart estimant des baisses comprises entre 700 et 800 milliards de dollars 12 mois par an.

Certains tenteront d'argumenter, «mais attendez, Powell a déclaré que la Réserve fédérale maintiendrait les taux bas dans un avenir prévisible! Vous devez être fallacieux. Il y a une distinction ici. Oui, la Fed va apparemment maintenir les taux rapides bas, mais les taux hypothécaires et quelques bons du Trésor à plus long terme ne prendront probablement pas plaisir à faire le même voyage.

Voici l'explication des raisons pour lesquelles la pression à la hausse sur les frais hypothécaires peut bloquer la vague de refinancement et minimiser le volume total des créations à l'échelle nationale en 2021:

1. La Fed: La Réserve fédérale est le plus gros acheteur de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) de sociétés au monde. Conformément à l'Urban Institute, «En mars, la Fed a acheté pour 292,2 milliards de dollars de MBS d'entreprise, et avril a atteint 295,1 milliards de dollars, les deux plus gros mois d'achats de prêts hypothécaires jamais réalisés; et correctement plus de cent pour cent des émissions brutes pour chacun de ces deux mois. Une fois le marché stabilisé, la Fed a ralenti ses achats à environ cent milliards de dollars par trente jours en mai, juin et juillet. Les achats de la Fed en juillet se sont élevés à 104,6 milliards de dollars, 35% des émissions mensuelles, néanmoins considérables d'un point de vue historique. »

La question est de savoir ce qui se passe après un vaccin covid et une normalisation de l'exercice financier qui est prévue dans les 12 prochains mois. La Fed fait déjà très attention à ne pas se décider à acheter des MBS après le début de ces 12 mois, un manque de dévouement très totalement différent de leur position claire sur les fonds fédéraux. Si la Fed continue de ralentir ou de s'arrêter, ce qui est inévitable, le déséquilibre de disponibilité fera pression sur les frais à mesure que les coûts du MBS chutent chez les acheteurs de recherche pour absorber l'excédent.

2. La dette: La dette nationale est maintenant à 100% du PIB, le niveau le plus élevé depuis la Seconde Guerre mondiale. Selon l'article de septembre de CBO, «D'ici la fin de 2020, la dette fédérale détenue par le grand public devrait atteindre 98% du PIB. Les déficits de fonds projetés porteraient la dette fédérale à 104% du PIB en 2021, à 107% du PIB (la quantité la plus élevée de l'histoire du pays) en 2023 et à 195% du PIB en 2050. »

Les projections du CBO pour les déficits américains qui se poursuivent et la charge de la dette croissante menacent la capacité du pays à faire de nombreux problèmes, car la grande majorité des dépenses sera probablement des dépenses obligatoires qui englobent les intérêts sur la dette croissante. Les tensions inflationnistes résulteront de la nécessité de financer ces déficits via de nouvelles émissions de bons du Trésor, ce qui exercera une pression à la hausse sur l'ensemble de la pile de frais d'intérêt, un résultat final bien totalement différent de ce que la Fed pourrait faire pour maintenir les taux courts bas.

3. La règle du capital GSE: La FHFA vient de fermer la fenêtre de commentaires sur la règle du capital proposée pour Fannie et Freddie. Cette règle est un élément essentiel du plan de la FHFA visant à lancer les GSE de la tutelle. La règle proposée est considérée comme onéreuse par beaucoup, le consensus indiquant dans les lettres de commentaires que les frais augmenteraient entre 20 et 30 pb. L'ancien PDG de Freddie Mac, Don Layton, l'ancien PDG d'Arch MI, Andrew Reppert, et Fannie Mae ont chacun déclaré la même chose dans leurs lettres de commentaires.

4. Le prix du marché hostile: Ce supplément arbitraire pour la plupart des prêts hypothécaires de refinancement des GSE de 50 pb équivaut à environ une augmentation de la charge de 0,125. Cela aura un impact le 1er décembre de cette année.

5. Libération de la tutelle: le directeur de la FHFA, Calabre, travaille avec fébrilité pour libérer Fannie et Freddie de la tutelle et les transférer à un rythme pour verrouiller le plus possible cela rapidement compte tenu de la possibilité d'un changement d'administration. Les investisseurs de MBS, y compris certains des acheteurs les plus importants, ont émis des protestations.

Comme indiqué, dans une lettre à Mark Calabria, directeur de la Federal Housing Finance Company, PIMCO a déclaré que la libération des entreprises par décision du gouvernement pourrait être interprétée par les investisseurs comme une fin à l'assurance du gouvernement concernant le MBS. «Cela augmenterait les frais hypothécaires et inciterait certains acheteurs à promouvoir les obligations», ont déclaré les dirigeants de PIMCO. Les traders exigeraient un rendement plus élevé pour la menace élevée. «Les frais hypothécaires augmenteront, l'accession à la propriété subira sans aucun doute et le prix hypothécaire national n'existera plus», ont écrit les dirigeants.

Pour ceux du secteur hypothécaire, il ne faut pas que toutes ces choses se concrétisent dans la baisse prévue de 700 à 800 milliards de dollars dans les 12 prochains mois. Franchement, le ralentissement des achats de MBS et la mise en œuvre de la règle du capital suffiraient à eux seuls. En fait, la prévision de MBA de la baisse du volume suppose uniquement la moindre augmentation des frais hypothécaires, restant dans la faible variation de 3% les 12 prochains mois. Dans mes conversations avec les économistes, je pense que nous terminerons l'année avec un bon premier trimestre en 2021, principalement basé sur un dépassement de capacité de 12 mois.

Le deuxième trimestre pourrait bien démarrer, mais le sentiment général est que d'ici les troisième et quatrième trimestres, le marché répliquera l'impact de l'épuisement des coupons et toutes les occasions ci-dessus commenceront à prendre forme. Une chose est certaine, c'est que la Fed n'aime pas être dans cette profondeur, nous avons remarqué que suite aux actions de QE tout au long de la belle récession.

Comme le déclare Fratantoni de MBA dans son article actuel sur Housing Wire, «2020 a été une année record pour les initiateurs de prêts hypothécaires et les millions de ménages qui ont bénéficié de frais de dossier bas en guise de refinancement. Le commerce profitera de ce boom pendant un certain temps encore, mais nous nous attendons à ce que la vague de refi atteigne son sommet.

«Faire du foin alors que le soleil brille» est une expression dépassée. Le soleil brille clairement sur notre entreprise ces 12 mois. Mais il est vital pour les dirigeants des banques hypothécaires de ne pas interpréter les déclarations du président Powell comme un dévouement à quelque chose de plus que des frais rapides. Le rallye que vous vivez ces 12 mois est dû à des interventions sur le marché en raison d'une pandémie de récession. La normalisation éliminera les consommateurs, éliminera la disposition «à court terme» et l'inflation fera enfin son affaire sur des frais tout simplement suffisants pour réduire le marché de 25 à 30% en 2021 et un peu plus en 2022.

Il est essentiel de planifier à l'avance pour cette atmosphère, car les contractions du marché réduiront les écarts en plus de la quantité. Fasciné par le dimensionnement approprié et les méthodes de marché tournées vers l'avenir sépareront désormais les gagnants des autres.